Ein Bezirk ist keine Adresse. Was Käufer in Mödling suchen, unterscheidet sich von
Tulln oder Wiener Neustadt – und damit auch, was eine Lage trägt und was den Preis
drückt. So kennen wir die fünf Bezirke aus der Praxis.
Bezirk Mödling
Was gesucht wird. Ein Haus mit Garten oder eine Wohnung mit Terrasse,
möglichst nah an Wien. Familien wollen Wald vor der Tür, gute Schulen und einen
Ort, in dem man ohne Auto einkaufen kann. Mödling selbst und Perchtoldsdorf sind
die klassischen Wunschlagen. Grundstücke zum Bauen gibt es kaum, deshalb geht es
fast immer um Bestand.
Anbindung – und was sie kostet. Die Südbahn bringt Sie in rund 15 bis 20
Minuten nach Wien, dazu kommen die A2 und die Badner Bahn. Der Preis dafür ist
Lärm: Wer direkt an der Bahn, an der A2 oder an der Triester Straße wohnt, hört das,
und die A2 staut im Frühverkehr Richtung Wien regelmäßig. Ruhig sind die Hanglagen
im Wienerwald, etwa Hinterbrühl oder Gießhübl – dort braucht man aber das Auto,
weil der Bus nicht mit der Bahn mithalten kann.
Was den Preis drückt. Am stärksten die Lage an der Bahn, an der
Autobahn oder in Gewerbenähe, etwa in Wiener Neudorf oder Guntramsdorf. Dann folgen
Häuser aus den 60er- und 70er-Jahren mit Sanierungsbedarf. Bei steilen Hanglagen
kommen Aufwand für Zufahrt und Erhaltung dazu, und am Mödlingbach sollte man die
Hochwasserzone prüfen.
Wer kauft. Familien aus Wien, meist aus den Bezirken im Süden und Westen,
mit gutem Einkommen und oft mit Eigenkapital. Dazu kommen Ältere, die aus dem
großen Haus in eine Wohnung im Ort wechseln, und Anleger. Mödling gehört zu den
teuersten Bezirken in Niederösterreich – wer hier kauft, hat sich das meist gut
überlegt.
Bezirk Tulln
Was gesucht wird. Wohnen im Grünen, aber mit Anschluss an Wien: Haus mit
Garten, Donau, Radwege, Schulen und Nahversorgung. Tulln selbst ist die ruhige
Gartenstadt an der Donau. Klosterneuburg gehört ebenfalls zum Bezirk und ist ein
eigener Markt, mit Villenlagen und Hängen direkt an der Wiener Stadtgrenze.
Anbindung – und was sie kostet. Nach Wien fährt man mit der S-Bahn auf der
Franz-Josefs-Bahn in gut einer halben Stunde. Dazu kommt der Bahnhof Tullnerfeld
an der Westbahn, von dem man in unter 20 Minuten in Wien ist, der aber außerhalb
liegt und mit Auto oder Bus erreicht wird. Mit dem Auto sind es etwa 40 Minuten.
Der Preis dafür ist Verkehr in Klosterneuburg und auf den Zufahrten nach Wien im
Berufsverkehr. Lärm gibt es an den Bahnstrecken und in Straßennähe, in Tulln im
Herbst zusätzlich Verkehr rund um die Zuckerfabrik.
Was den Preis drückt. Das Hochwasser ist der wichtigste Punkt: Donau,
Perschling und Große Tulln. Der Hochwasserschutz in Tulln selbst ist gut, in den
Nachbargemeinden sieht es anders aus. Im Tullnerfeld sind viele Neubaugebiete am
Ortsrand entstanden – dort ist das Angebot größer und der Druck auf den Preis höher.
In Klosterneuburg drücken Steillage und Wohnen an der Hauptstraße.
Wer kauft. In Tulln Familien, die aus Wien ins Grüne wollen, Pendler und
Käufer aus der Region. In Klosterneuburg gut verdienende Wiener Familien und
Akademiker, die Wien-Nähe und Garten verbinden wollen. Ältere Käufer suchen die
Donau-Lage, weil man dort alles zu Fuß erreicht.
Bezirk Baden
Was gesucht wird. Baden verkauft sich über die Stadt: Kurpark, Altbau,
Jugendstil, Theater, Ärzte und alles zu Fuß erreichbar. Gesucht sind Altbauwohnungen
im Zentrum und Häuser mit Garten in Baden, Pfaffstätten oder Bad Vöslau. Auch die
Weinhänge sind gefragt. Viele suchen ihren Alterswohnsitz oder eine Wohnung, in der
sie bequem leben können.
Anbindung – und was sie kostet. Mit dem Regionalzug sind Sie in rund einer
halben Stunde in Wien, die Badner Bahn ist gemütlicher, aber deutlich langsamer. Die
A2 ist gleich daneben. Im Zentrum kostet die Anbindung Parkplätze und Verkehr, vor
allem rund um die Wiener Straße. Lärm gibt es an der Bahn und an der Badner Bahn,
die mitten durch die Stadt fährt. Die Kurpark- und Hanglagen sind dagegen ruhig.
Was den Preis drückt. Bei Altbau kommen Denkmal- und Ortsbildschutz ins
Spiel, und beides bedeutet Auflagen und Kosten bei der Sanierung. Dazu kommen
Wohnungen ohne Lift und ohne Freifläche, und Straßen- und Bahnlagen drücken den
Preis ebenfalls. Im Bezirk gibt es ein Gefälle: Traiskirchen und die Industrieorte im
Süden, etwa Leobersdorf, liegen klar unter Baden und Bad Vöslau. Auch hier sollte
man die Hochwasserzonen an Schwechat und Triesting prüfen.
Wer kauft. Wienerinnen und Wiener, die in die Kurstadt ziehen, viele davon
im Ruhestand. Dazu kommen Familien, die in Bad Vöslau oder Pfaffstätten ins Grüne
wollen, und Anleger, die Vorsorgewohnungen zum Vermieten suchen. Ein Teil kauft
zusätzlich einen Zweitwohnsitz.
St. Pölten (Land und Stadt)
Was gesucht wird. St. Pölten ist Landeshauptstadt, mit Landesverwaltung,
Klinikum und Fachhochschule. Das bringt Nachfrage nach Wohnungen von Beschäftigten
und Studierenden, und Eltern kaufen für ihre Kinder. Gesucht sind zentrale
Wohnungen mit guter Ausstattung und Häuser im Umland, etwa Wilhelmsburg oder
Böheimkirchen. Der Bezirk St. Pölten-Land reicht bis Purkersdorf und Pressbaum, und
das ist ein ganz anderer Markt: Dort geht es um Wienerwald-Lagen mit Blick Richtung
Wien.
Anbindung – und was sie kostet. Mit dem Railjet ist man in rund 25 Minuten
in Wien, mit dem Regionalzug etwa eine Dreiviertelstunde. Die A1 und die
Schnellstraße Richtung Krems sind schnell erreichbar. Lärm gibt es an der Westbahn
und an der Autobahn, und die Ortschaften am Westrand von Wien haben im
Berufsverkehr Staus.
Was den Preis drückt. Am stärksten das Hochwasser: Das Hochwasser im
September 2024 hat den Raum St. Pölten hart getroffen, und wer in einer
Gefährdungszone liegt, hat beim Preis und bei der Versicherbarkeit einen Nachteil.
Dazu kommt, dass der Markt stark an Verwaltung und Hochschulen hängt und dadurch
weniger Zuzug aus Wien hat als im Süden. Nachkriegsbauten und Randlagen an Bahn und
Autobahn kosten zusätzlich Preis.
Wer kauft. Landesbedienstete, Ärztinnen und Ärzte, Familien aus der Region
und Pendler Richtung Wien, Krems oder Linz. Dazu kommen Eltern, die für ihre Kinder
in der Stadt kaufen, und Anleger mit Studierendenwohnungen. Im Wienerwald-Westen
kaufen dagegen Wienerinnen und Wiener.
Wiener Neustadt (Land und Stadt)
Was gesucht wird. Eigentum, das man sich leisten kann – das ist der
Hauptgrund. Meist sind es 3- bis 4-Zimmer-Wohnungen mit Balkon und Reihenhäuser mit
Garten. Rund um die Stadt werden Katzelsdorf, Lichtenwörth und Theresienfeld
nachgefragt. Kleine Wohnungen gehen an Anleger, weil es Studierende der
Fachhochschule und Beschäftigte der Betriebe und der Militärakademie gibt.
Anbindung – und was sie kostet. Die Südbahn fährt direkt nach Wien, je nach
Zug in rund einer halben bis dreiviertel Stunde. Mit dem Auto geht es über die A2,
auch dort mit Stau im Frühverkehr. Lärm kommt von der A2, von den Bahnstrecken mit
Güterverkehr und in Randlagen von Gewerbegebieten. In der Nähe der Flugplätze kann
Flugverkehr dazukommen.
Was den Preis drückt. Der größere Abstand zu Wien und der Bestand: Die Stadt
wurde im Krieg stark zerstört, deshalb gibt es viele Nachkriegsbauten mit
Sanierungsbedarf. Wohnlagen an Bahn, Autobahn und Gewerbe kosten ebenfalls Punkte.
Wer kauft. Preisbewusste Familien und Paare, die sich Wien oder Mödling nicht
mehr leisten können, und Erstkäufer aus der Region, die in die eigene Wohnung wollen.
Dazu kommen Anleger, die an Studierende und Fachkräfte vermieten. Wer kauft, pendelt
oft nach Wien oder arbeitet vor Ort.
