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Region Wienerwald · Niederösterreich

Immobilienmakler
Wienerwald

Unser Büro steht am Schrannenplatz in Mödling. Der Wienerwald ist keine Adresse, sondern eine Reihe eigenständiger Gemeinden – und was eine Immobilie hier trägt, entscheidet sich in der einzelnen Gemeinde, nicht am Namen der Region. Genau so sehen wir sie uns an: vor Ort, nicht vom Schreibtisch aus. Und wir sagen Ihnen, was sie wert ist – auch dann, wenn das nicht die Zahl ist, die Sie hören wollen.

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4,9 von 5 Sternen aus 54 Bewertungen bei Google

Erfahrungsbericht von Elisabeth und Helmut
Erfahrungsbericht – Elisabeth & Helmut Was unsere Kundinnen und Kunden über die Zusammenarbeit sagen
  • Was muss ich dem Käufer unbedingt offenlegen?
  • Kann ich die Gewährleistung beim Verkauf vollständig ausschließen?
  • Für welche Mängel hafte ich nach dem Verkauf?
  • Welche steuerlichen Fristen und Folgen darf ich keinesfalls übersehen?
  • Was passiert, wenn sich Angaben im Inserat als falsch herausstellen?
  • Welche Dienstbarkeiten, Wohnrechte oder Belastungen muss ich offenlegen?
  • Was muss ich bei Schwarzbauten oder fehlenden Bewilligungen beachten?
  • Welche Rechte hat der Käufer nach der Vertragsunterzeichnung noch?
  • Was muss ich bei einer geerbten Immobilie rechtlich beachten?

Kurz gesagt

Vor einem Verkauf sind mehr Punkte zu klären, als die meisten erwarten – Widmung, Unterlagen, Steuer und der richtige Zeitpunkt. Wir gehen sie mit Ihnen durch, bevor die Immobilie online geht. So wissen Sie vorher, worauf Sie sich einlassen, und erleben danach keine Überraschungen. Was beim Verkauf an Steuer anfällt, hängt vor allem vom Kaufdatum ab. Die Sätze und Befreiungen stehen auf unserer Seite zur Immobilienertragsteuer beim Verkauf.

250+ verkaufte Objekte
52 Tage Ø Vermarktungsdauer
4,9 ★ aus 54 Bewertungen

Vor Ort verkauft

Zuletzt verkauft im Wienerwald

Luftaufnahme eines Einfamilienhauses in Grub mit hervorgehobener Grundstücksgrenze
Einfamilienhaus

Vier Jahre am Markt. Verkauft in unter drei Monaten.

Die Immobilie war bereits bei zwei Maklern und stand über vier Jahre zum Verkauf. Wer so lange inseriert ist, gilt bei Interessenten schnell als Ladenhüter – auch wenn am Objekt nichts falsch ist. Wir haben die Präsentation von Grund auf neu aufgesetzt: Aufnahmen durch unseren Partner-Fotografen, dazu Bilder aus der Luft, und ausgespielt nicht nur über die Portale, sondern gezielt über Social Media. Verkauft in unter drei Monaten.

Den ganzen Fall auf unserer Referenzen-Seite lesen

2392 Grub
Verkauft Verkauftes Referenzobjekt in 2392 Sulz im Wienerwald
2392 Sulz im Wienerwald
Verkauft Verkauftes Referenzobjekt in 2392 Dornbach, Luftaufnahme mit hervorgehobener Grundstücksgrenze
2392 Dornbach
…und viele weitere.

Auch in Grub und Alland, dazu im Bezirk Mödling und in Wien.

Alle Referenzen ansehen →

Marktlage

Der Immobilienmarkt im Wienerwald

Wer verkaufen will, fragt zuerst nach dem Preis. Die ehrliche Antwort lautet: Der Durchschnitt ist der Rahmen, nicht die Antwort. Was er aber gut zeigt, ist die Richtung – und wie stark sie sich in den letzten Jahren gedreht hat.

Liniendiagramm: durchschnittlicher Kaufpreis je Quadratmeter im Wienerwald von 2020 bis 2026 Vergrößern
Durchschnittlicher Kaufpreis je Quadratmeter im Wienerwald, 2020 bis 2026. Grau hinterlegt die Inflation, die senkrechten Marken stehen für Covid-Lockdown, Ukraine-Konflikt, KIM-V und Bestellerprinzip.
Quelle: imabis · Postleitzahl 2392 · abgerufen am 15.08.2026

Was die Kurve zeigt

Der Tiefpunkt liegt im Herbst 2020 bei rund 3.400 Euro je Quadratmeter. Bis zum Herbst 2021 ist der Durchschnitt auf etwa 4.500 Euro gestiegen, danach bis Anfang 2023 wieder auf rund 4.200 Euro zurückgegangen. Seither zeigt die Kurve nach oben, aber mit kräftigen Ausschlägen von Monat zu Monat: Anfang 2025 stand sie mit rund 4.700 Euro am höchsten, zuletzt liegt sie bei etwa 4.550 Euro.

Was das für Sie heißt

Zweierlei. Erstens: Über sechs Jahre gesehen ist der Wienerwald deutlich teurer geworden – aber die Zacken von Monat zu Monat zeigen, wie stark ein solcher Durchschnitt von wenigen Abschlüssen abhängt. Ein einzelner Monat ist deshalb kein Preisniveau. Zweitens: Ein Mittelwert über alle Objekte sagt über Ihre Immobilie wenig. Lage, Zustand, Grundriss und Widmung verschieben ihn nach oben wie nach unten. Deshalb sehen wir sie uns an, bevor wir eine Zahl nennen.

Ein Durchschnitt über alle Objekte einer Gemeinde ist ein Anhaltspunkt, keine Bewertung. Was Ihre Immobilie wert ist, sagt Ihnen niemand seriös vom Schreibtisch aus – wir sehen sie uns an.

Zusammenarbeit

Ihr Immobilienmakler im Wienerwald

Ein Verkauf entscheidet sich in den ersten drei Wochen. Was in dieser Zeit online steht – Preis, Bilder, Unterlagen – bestimmt, wer überhaupt anfragt. Deshalb beginnt bei uns nichts mit einem Inserat, sondern mit einer Einschätzung, die auch ein Nein verträgt.

Ansehen

Wir kommen zu Ihnen, lernen Sie und Ihre Immobilie kennen. Zustand, Lage, Zuschnitt und was sich davon verkaufen lässt.

Bewerten

Grundbuch, Widmung und tatsächlich erzielte Kaufpreise in der Gemeinde – nicht Inseratspreise. Schriftlich, kostenlos, unverbindlich.

Aufbereiten

Fotos, Video und Grundriss, Unterlagen vollständig. Erst wenn das steht, geht die Immobilie online.

Verkaufen

Besichtigungen, Verhandlung, Kaufvertrag und Übergabe. Ein Ansprechpartner vom ersten Gespräch bis zum Notar.

Professionelle Fotografie

Wir verfilmen und fotografieren Ihre Immobilie mit einem professionellen Fotografen.

Video & Drohne

Lage und Grundstücksgrenzen so gezeigt, wie ein Plan es nie könnte.

Home Staging

Hergerichtet, bevor die erste Besichtigung stattfindet.

Vorgemerkte Käufer

Oft ist der Käufer schon da, bevor inseriert wird.

So vermarkten wir Ihre Immobilie

Ehrlicher Vergleich

Privat verkaufen oder
mit Makler?

Beides geht, und beides hat seinen Preis – einmal in Geld, einmal in Zeit und Risiko. Was wirklich unterschiedlich ist, steht hier nebeneinander.

Immobilie privat verkaufen im Vergleich zum Verkauf mit NISKO Immobilien
Thema Privatverkauf Verkauf mit uns
Preisfindung Oft anhand von Inseratspreisen Auf Basis von Kaufpreisen, Grundbuch, Widmung und Zustand
Reichweite Meist ein Portal und das eigene Netzwerk Alle gängigen Portale, Social Media und vorgemerkte Käufer
Aufbereitung Handyfotos, oft ohne professionelle Inszenierung Professionelle Fotos, Video, Drohne und optimaler Grundriss
Unterlagen Nicht immer vollständig zusammengetragen Wir prüfen die Unterlagen und kümmern uns um fehlende Dokumente
Besichtigungen Anfragen werden oft später beantwortet; Termine müssen selbst organisiert werden Anfragen innerhalb 1 Minute beantwortet – Besichtigungen Montag bis Sonntag
Verhandlung Sie verhandeln selbst über Ihr eigenes Zuhause Wir verhandeln für Sie – mit professionellem Abstand
Haftung Angaben und Offenlegung liegen bei Ihnen Wir prüfen die Angaben und dokumentieren die Offenlegung

Ein Privatverkauf kann aufgehen – vor allem, wenn Sie Zeit haben, den Markt kennen und der Käufer im Grunde schon feststeht. Fehlt eines davon, entscheidet sich der Unterschied meist nicht am Aufwand, sondern am erzielten Preis. Genau deshalb kostet das erste Gespräch bei uns nichts: Danach können Sie das selbst beurteilen.

Unsere Vermarktung im Detail Erstgespräch vereinbaren

Aus der Praxis

Die Lagen im Wienerwald

Der Wienerwald ist keine Lage, sondern viele. Was eine Adresse hier trägt, hängt weniger am Namen der Region als daran, wo genau sie steht – und woran sie grenzt.

Gefragte Lagen

Gefragt sind vor allem ruhige Wohnlagen mit viel Grün, größeren Grundstücken und guter Erreichbarkeit der A21. Besonders bei Dornbach und Sittendorf finden sich Lagen, bei denen die Kombination aus Wienerwald, Ruhe und Autobahnnähe ein wesentliches Kaufargument ist.

Anbindung

Hier zählt für Käufer vor allem das Auto: Die A21 ist von mehreren Ortsteilen gut erreichbar. Öffentliche Verbindungen bestehen über Busse Richtung Mödling und Wien.

Was drückt

Was die Lage attraktiv macht, kann gleichzeitig ein Nachteil sein: Abgeschiedenheit und fehlende Öffis sind für Familien ohne Auto oder Pendler mit täglicher Bahnverbindung ein klarer Minuspunkt. Dazu kommen je nach Lage Verkehrslärm und bei älteren Häusern erheblicher Sanierungsbedarf.

Wer hier kauft

Vor allem Familien, Wien-Pendler und Käufer, die bewusst Ruhe, Natur und größere Grundstücke suchen. Auch Wiener, die aus der Stadt ins Grüne ziehen möchten, gehören zur typischen Zielgruppe; die Gemeinde verzeichnet seit Jahren einen hohen Anteil an Pendlern.

Was Verkäufer regelmäßig übersehen

Bei Grundstücken im Wienerwald reicht die Angabe „Bauland" nicht aus: Widmung, Bebauungsbestimmungen, Grundstückszuschnitt, Aufschließung, Kanal und Wasser sowie die konkrete Bebaubarkeit müssen geprüft werden. Gerade bei abgelegeneren Lagen können Anschlüsse und Zufahrt einen erheblichen Unterschied machen.

Was uns immer wieder auffällt

Im Wienerwald verkauft sich Ruhe nur dann als Vorteil, wenn die Erreichbarkeit trotzdem funktioniert. Ein Haus zehn Minuten näher an der A21 kann deshalb für den richtigen Käufer wertvoller sein als eine noch ruhigere Liegenschaft, die im Alltag deutlich mehr Fahrzeit verursacht.

Genau diese Abwägung zwischen Rückzug und Alltagstauglichkeit macht hier die Mikrolage aus.

Fragen

Häufige Fragen zum Immobilienverkauf im Wienerwald

Über alle Objekte hinweg liegen wir bei durchschnittlich 52 Tagen Vermarktungsdauer. Aussagekräftiger als der Schnitt ist aber ein Fall aus Grub: Das Haus war bei zwei Maklern und stand über vier Jahre zum Verkauf – nach neuer Aufbereitung war es in unter drei Monaten verkauft. Über die Dauer entscheidet fast nie das Objekt, sondern der Preis und das, was online von ihm zu sehen ist.

Wir sehen uns Ihre Wohnung, Ihr Haus oder Ihr Grundstück vor Ort an, prüfen Grundbuch, Widmung und Zustand und vergleichen tatsächlich erzielte Kaufpreise in der Gemeinde – nicht Inseratspreise, die oft weit darüber liegen. Sie bekommen die Einschätzung schriftlich, kostenlos und ohne Verkaufsverpflichtung.

Nein. Unser Büro steht am Schrannenplatz 3/4A in 2340 Mödling – eine Adresse, nicht ein Filialnetz. Für Sie ändert das nichts: Termine finden ohnehin bei Ihnen und bei der Immobilie statt, nicht in einem Besprechungszimmer. Wer im Wienerwald verkauft, braucht keinen Makler mit Schaufenster im Ort, sondern einen, der zum vereinbarten Termin dort ist.

Den Wienerwald von Kaltenleutgeben und Purkersdorf über Sulz im Wienerwald und Grub bis Alland, dazu den angrenzenden Bezirk Mödling mit Mödling selbst, Brunn am Gebirge, Wiener Neudorf, Maria Enzersdorf, Perchtoldsdorf und Gießhübl sowie die Wiener Bezirke Liesing und Hietzing. Verkauft haben wir im Wienerwald zuletzt unter anderem in Sulz, Grub und Alland. Über die Region hinaus arbeiten wir in ganz Wien und im Burgenland.

Im Gegenteil. Wer den Wert früh kennt, kann in Ruhe entscheiden, ob sich eine Sanierung noch lohnt, welche Unterlagen fehlen und wann der richtige Zeitpunkt ist. Genau dafür ist das erste Gespräch da – es kostet nichts und verpflichtet zu nichts.

Kontaktieren Sie uns!

Ob Sie verkaufen wollen oder erst wissen möchten, was Ihre Immobilie im Wienerwald wert ist – ein Anruf oder ein paar Zeilen genügen. Das erste Gespräch kostet nichts und verpflichtet zu nichts.

Niko Stojcic, Geschäftsführer von NISKO Immobilien und Ansprechpartner für den Wienerwald

Ihr Ansprechpartner

Niko Stojcic Geschäftsführer · staatlich geprüfter Immobilienmakler

„Ich bin davon überzeugt, dass ein erfolgreicher Immobilienverkauf nicht durch Schönfärberei entsteht, sondern durch ehrliche und transparente Arbeit."

Für den Wienerwald und die angrenzenden Gemeinden ist Niko Stojcic Ihr direkter Ansprechpartner – vom ersten Anruf über die Bewertung bis zur Unterschrift beim Notar. Kein Weiterreichen an eine Assistenz, keine Sammelnummer.

0664 398 65 91 n.stojcic@nisko.at

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