Immobilien­ertrag­steuer: was beim Verkauf 2026 zu zahlen ist

Seit 2012 ist der Gewinn aus dem Verkauf privater Immobilien in Österreich steuerpflichtig – unabhängig davon, wie lange Sie die Immobilie besessen haben. Die frühere Spekulationsfrist von zehn Jahren gibt es nicht mehr. Besteuert wird mit einem besonderen Steuersatz von 30 Prozent, und zwar getrennt vom übrigen Einkommen: Der Verkaufsgewinn treibt Ihren Lohnsteuertarif nicht nach oben.

Besteuert wird der Gewinn, nicht der Kaufpreis. Bei einer Immobilie, die Sie nach dem 31. März 2002 gekauft haben, ist das der Unterschied zwischen Verkaufserlös und tatsächlichen Anschaffungskosten. Dazu zählen auch die seinerzeitigen Nebenkosten und spätere Herstellungs- und Instandsetzungsaufwendungen; abgesetzte Abschreibungen werden gegengerechnet. Wer die alten Belege noch hat, sollte sie vor dem Verkauf zusammensuchen – jeder nachgewiesene Euro senkt die Bemessungsgrundlage.

Statt der 30 Prozent kann auf Antrag der normale Einkommensteuertarif angewendet werden. Diese Regelbesteuerungsoption lohnt sich nur bei sehr niedrigem Einkommen und gilt dann für sämtliche Grundstückseinkünfte eines Jahres gemeinsam, nicht nur für eine Immobilie.

Verluste sind nur eingeschränkt verwertbar: Sie werden auf 60 Prozent gekürzt und lassen sich ausschließlich mit Einkünften aus Vermietung und Verpachtung ausgleichen, wahlweise sofort oder verteilt auf fünfzehn Jahre.

Für die Höhe der Steuer ist eine einzige Frage entscheidend: Haben Sie vor oder nach dem 31. März 2002 gekauft? Immobilien, die davor angeschafft wurden, gelten als Altvermögen (im Gesetz: am 31. März 2012 nicht mehr steuerverfangen). Für sie muss der Gewinn nicht nachgewiesen, sondern darf pauschal angenommen werden – und das fällt in aller Regel deutlich günstiger aus als die genaue Rechnung.

Beim Regelfall gelten 86 Prozent des Verkaufserlöses als Anschaffungskosten. Versteuert werden also nur 14 Prozent, und davon 30 Prozent – macht 4,2 Prozent vom Erlös. Wurde das Grundstück nach 1987 in Bauland umgewidmet, sind es 40 Prozent pauschale Anschaffungskosten und damit 18 Prozent vom Erlös. Ab 2027 sinken diese Pauschalen auf 80 beziehungsweise 30 Prozent.

Im Bezirk Mödling ist das kein Randfall. Viele Häuser sind seit Jahrzehnten in Familienbesitz – und genau bei diesen Objekten entscheidet die Pauschale über einen fünfstelligen Betrag.

Zwei Befreiungen machen den Verkauf ganz oder teilweise steuerfrei. Die wichtigere ist die Hauptwohnsitzbefreiung. Sie greift, wenn Sie in der verkauften Wohnung oder im verkauften Haus tatsächlich gewohnt haben – in einer von zwei Varianten:

• Die Immobilie war Ihnen ab dem Kauf oder ab der Fertigstellung mindestens zwei Jahre durchgehend Hauptwohnsitz, oder
• sie war Ihnen innerhalb der letzten zehn Jahre vor dem Verkauf mindestens fünf Jahre durchgehend Hauptwohnsitz.

In beiden Fällen muss der Hauptwohnsitz mit dem Verkauf aufgegeben werden. Wer also auszieht und erst danach verkauft, verliert die Befreiung nicht automatisch – wer aber wohnen bleibt, bekommt sie nicht. Mitbefreit ist auch der Grund und Boden, den das Haus vernünftigerweise braucht; die Finanzverwaltung zieht die Grenze bei 1.000 Quadratmetern. Bei größeren Grundstücken ist der Überhang steuerpflichtig.

Die zweite Ausnahme ist die Herstellerbefreiung für selbst errichtete Gebäude. Sie hat einen entscheidenden Haken: Befreit ist nur das Gebäude, nicht der Grund und Boden. Und sie entfällt, soweit das Gebäude in den letzten zehn Jahren der Erzielung von Einkünften gedient hat, also etwa vermietet war. Wo beide Befreiungen in Frage kommen, ist die Hauptwohnsitzbefreiung fast immer die bessere.

Die Befreiungen prüft niemand von selbst. Ob eine davon greift, gehört vor dem Verkauf geklärt – nicht danach.

Wird Grünland zu Bauland, steigt sein Wert sprunghaft. Seit Juli 2025 greift der Staat auf diesen Sprung stärker zu: Wurde ein Grundstück nach dem 31. Dezember 2024 erstmals so umgewidmet, dass eine Bebauung möglich wird, erhöht sich der steuerpflichtige Gewinn aus dem Grund und Boden um einen Zuschlag von 30 Prozent. Auf diesen erhöhten Betrag fallen dann die üblichen 30 Prozent Steuer an – effektiv also 39 statt 30 Prozent des Gewinns.

Zwei Einschränkungen sind wichtig, weil sie oft falsch wiedergegeben werden. Erstens trifft der Zuschlag nur den Anteil, der auf Grund und Boden entfällt – bei einem bebauten Grundstück bleibt der Gebäudeteil außen vor. Zweitens ist er gedeckelt: Einkünfte und Zuschlag zusammen dürfen den Verkaufserlös nicht übersteigen.

Sie müssen die Steuer nicht selbst ans Finanzamt überweisen. In aller Regel berechnet sie der Rechtsanwalt oder Notar, der den Kaufvertrag errichtet, gemeinsam mit der Grunderwerbsteuer und führt sie ab. Fällig ist sie spätestens am 15. Tag des Monats, der auf den Zufluss des Kaufpreises zweitfolgend ist – bei einem Geldeingang im März also am 15. Mai.

Die Grunderwerbsteuer zahlt der Käufer: Sie zählt zu den Kaufnebenkosten, die zusätzlich zum Kaufpreis anfallen.

Mit dieser Zahlung ist die Einkommensteuer auf den Verkauf abgegolten, der Vorgang muss nicht mehr in die Steuererklärung. Diese Abgeltungswirkung entfällt allerdings, wenn die Angaben, auf denen die Berechnung beruht, nicht den Tatsachen entsprechen – und auch dann, wenn das Grundstück später umgewidmet wird.

Genau deshalb ist es keine Formsache, welche Zahlen Sie dem Vertragserrichter nennen. Was Sie an Anschaffungskosten, Rechnungen und Nachweisen beibringen, entscheidet über die Bemessungsgrundlage.