Kaufnebenkosten: was zum Kaufpreis noch dazukommt

Fünf Positionen machen die Kaufnebenkosten aus. Die ersten drei sind Abgaben und Gebühren, bei denen es nichts zu verhandeln gibt. Die letzten beiden sind Honorare – dort ist der Betrag eine Obergrenze, kein Festpreis.

Auf der Verkäuferseite sieht die Rechnung anders aus: Dort fällt auf den Gewinn die Immobilienertragsteuer an.

Sätze zum Rechtsstand 20.08.2026, jeweils zuzüglich Umsatzsteuer, wo angegeben

Die Faustregel von zehn Prozent trägt – aber nur, wenn Sie mitrechnen, dass Vertragserrichtung und Provision Obergrenzen sind und die Pfandrechtsgebühr nur bei Finanzierung anfällt.

Beim normalen Kauf beträgt die Grunderwerbsteuer 3,5 Prozent der Gegenleistung – also im Regelfall des Kaufpreises samt übernommener Lasten. Sie wird üblicherweise vom Vertragserrichter selbst berechnet und abgeführt.

Anders liegt der Fall bei einer Übergabe innerhalb der Familie. Ein Erwerb unter Lebenden im Familienverband gilt im Grunderwerbsteuergesetz immer als unentgeltlich – auch dann, wenn der volle Kaufpreis bezahlt wird. Dann gilt statt der 3,5 Prozent ein Stufentarif, berechnet vom Grundstückswert:

Zum Familienverband zählen Ehegatten und eingetragene Partner, Lebensgefährten mit gemeinsamem Hauptwohnsitz, Verwandte und Verschwägerte in gerader Linie, Stief-, Wahl- und Pflegekinder samt deren Kindern und Partnern sowie Geschwister, Nichten und Neffen.

Ein Detail, das teuer werden kann: Erwerbe desselben Erwerbers innerhalb der letzten fünf Jahre werden für die Ermittlung des Steuersatzes zusammengerechnet. Wer 2024 eine Hälfte übernommen hat und 2026 die zweite, startet beim zweiten Mal nicht wieder bei 0,5 Prozent.

Außerhalb der Familie sind es immer 3,5 Prozent. Innerhalb der Familie kann derselbe Vorgang ein Vielfaches günstiger sein – das lohnt die Frage, bevor der Vertrag formuliert wird.

Eigentümer sind Sie erst mit der Eintragung im Grundbuch. Sie kostet 1,1 Prozent. Wird die Wohnung finanziert, kommt für die Eintragung des Pfandrechts noch einmal 1,2 Prozent dazu – und zwar nicht von der Darlehenssumme, sondern von dem Betrag, der tatsächlich eingetragen wird; Banken lassen üblicherweise mehr als die Darlehenshöhe eintragen. Dazu kommt die Eingabengebühr für den Antrag: 61 Euro, und weitere 24 Euro, wenn Antrag und Urkunden nicht vollständig elektronisch übermittelt werden.

Zwei Punkte, die selten irgendwo stehen. Erstens: Bemessen wird nicht vom Kaufpreis, sondern vom Verkehrswert – also von dem Preis, der im gewöhnlichen Geschäftsverkehr üblicherweise zu erzielen wäre. Wer eine Immobilie unter Wert erwirbt, zahlt die Eintragungsgebühr trotzdem vom vollen Wert.

Zweitens: Innerhalb desselben Familienkreises wie bei der Grunderwerbsteuer wird die Eintragungsgebühr nicht vom Verkehrswert berechnet, sondern vom dreifachen Einheitswert, höchstens 30 Prozent des Verkehrswerts. Bei einer Übergabe in der Familie sinkt damit auch dieser Posten deutlich.

Die Prozentsätze sind von der allgemeinen Gebührenerhöhung zum 1. August 2026 nicht betroffen – erhöht wurden nur die Festbeträge.

Den Kaufvertrag errichtet ein Rechtsanwalt oder ein Notar. Beide dürfen das, Sie haben die Wahl. Üblich sind ein bis drei Prozent des Kaufpreises zuzüglich Umsatzsteuer; bei höheren Kaufpreisen liegt der Prozentsatz meist am unteren Rand. Das ist Marktpraxis, kein gesetzlicher Tarif – der Preis ist Vereinbarungssache, und ein Kostenvoranschlag vor der Beauftragung ist selbstverständlich.

Dafür bekommen Sie mehr als ein Dokument: Der Vertragserrichter prüft das Grundbuch, sorgt für die Lastenfreistellung, berechnet Grunderwerbsteuer und Immobilienertragsteuer selbst und wickelt den Kaufpreis über ein Treuhandkonto ab. Erst wenn alles gesichert ist, fließt das Geld an den Verkäufer. Diese Treuhandabwicklung kostet üblicherweise einige hundert Euro extra.

• Wer die Vertragserrichtung bezahlt, ist Verhandlungssache – im Regelfall trägt sie der Käufer.
• Wer beauftragt, bestimmt: Lassen Sie sich den Vertrag nicht aufdrängen, ohne den Kostenrahmen zu kennen.

Ein Wort zur Verteilung: Auch wenn der Käufer die Nebenkosten trägt, heißt das nicht, dass sie ihn allein betreffen. Sie sind Teil dessen, was ein Käufer aufbringen muss – und beeinflussen damit, welchen Kaufpreis er bieten kann.

Die Höchstsätze stehen in der Immobilienmaklerverordnung. Bei Kaufpreisen, wie sie im Bezirk Mödling üblich sind, liegt die Obergrenze bei drei Prozent zuzüglich 20 Prozent Umsatzsteuer je Vertragspartei. Wichtig dabei: Die Umsatzsteuer ist in diesem Höchstsatz nicht enthalten – aus drei Prozent werden also 3,6 Prozent brutto.

Häufig verwechselt wird das mit dem Bestellerprinzip. Das gilt seit Juli 2023 – aber ausschließlich für die Miete von Wohnungen. Beim Kauf greift es nicht: Dort zahlen üblicherweise beide Seiten. Höchstsätze und wer sie zahlt, hängen davon ab, mit wem der Makler einen Vertrag hat.

Banken finanzieren die Immobilie, nicht die Nebenkosten. Als Sicherheit dient die Liegenschaft – und die ist nach dem Kauf genau den Kaufpreis wert, nicht Kaufpreis plus Steuern und Gebühren. Die rund zehn Prozent Nebenkosten müssen deshalb in aller Regel aus Eigenmitteln kommen, zusätzlich zu dem Eigenkapital, das die Bank ohnehin sehen will.

Wer mit einem Budget von 450.000 Euro rechnet und dabei die Nebenkosten vergisst, sucht faktisch im falschen Preissegment. Deshalb die Reihenfolge, die sich bewährt hat: erst das Finanzierungsgespräch, dann die Besichtigungen. Nichts ist ärgerlicher, als ein Objekt zu finden, das man sich am Ende nicht leisten kann.