Immobilienverkauf - Steuer: Die Immobilienertragssteuer
Allgemeines zur Immobilienertragsteuer
Als Grundstücke gelten:
- Grund und Boden
- Gebäude (einschließlich Eigentumswohnungen)
- Grundstücksgleiche Rechte (wie Baurechte
Die frühere zehnjährige Spekulationsfrist hat jedoch in gewisser Hinsicht weiterhin Bedeutung: Bei „Alt-Grundstücken“, also den meisten vor dem 31. März 2002 erworbenen Grundstücken, wird normalerweise lediglich eine moderate Einkommensteuer von 4,2 Prozent des Veräußerungserlöses fällig.
Erfassung durch die Immobilienertragsteuer
Die Immobilienertragsteuer bezieht sich ausschließlich auf entgeltliche Erwerbs- und Veräußerungsvorgänge. Grundsätzlich ist die unentgeltliche Übertragung einer Liegenschaft nicht steuerrelevant, da hierbei kein Verkaufserlös in Form einer Gegenleistung erzielt wird und somit kein Veräußerungsgewinn entsteht. Daher fällt bei Schenkungen und Erbschaften in der Regel keine Immobilienertragsteuer an.
Von der Besteuerung ausgenommen sind insbesondere der Hauptwohnsitz der Veräußerin/des Veräußerers sowie selbst errichtete Gebäude.
"Alt-Grundstücke"
Der Begriff „Alt-Grundstücke“ bezieht sich auf Grundstücke, die vor dem 31. März 2002 erworben wurden und somit am 31. März 2012 grundsätzlich nicht steuerverfangen waren, da die zehnjährige Spekulationsfrist gemäß der Rechtslage vor dem Stabilitätsgesetz 2012 bereits abgelaufen war. Für diese Grundstücke gilt folgende pauschale Regelung zur Ermittlung der Anschaffungskosten:
In der Regel werden die Anschaffungskosten pauschal mit 86 Prozent des Veräußerungserlöses angesetzt. Der zu versteuernde Veräußerungsgewinn beträgt somit nur 14 Prozent des Veräußerungserlöses und unterliegt dem besonderen Steuersatz von 30 Prozent. Dies bedeutet effektiv eine Steuerbelastung von 4,2 Prozent (14 Prozent mal 30 Prozent) des Veräußerungserlöses.
Erfolgt nach dem 31. Dezember 1987, und nach dem letzten entgeltlichen Erwerb, eine Umwidmung von Grünland in Bauland, werden die Anschaffungskosten pauschal mit 40 Prozent des Veräußerungserlöses angesetzt. Dies soll die mit der Umwidmung verbundene Wertsteigerung pauschal erfassen. In der öffentlichen Diskussion wird dies häufig als „Umwidmungssteuer“ bezeichnet, was jedoch missverständlich ist, da die Umwidmung selbst noch keine Besteuerung auslöst. Erst der nachfolgende Verkauf des umgewidmeten Grundstücks ist steuerpflichtig. Der zu versteuernde Veräußerungsgewinn beträgt in diesem Fall 60 Prozent des Erlöses und wird ebenfalls mit dem besonderen Steuersatz von 30 Prozent besteuert. Effektiv bedeutet dies eine Steuerbelastung von 18 Prozent (60 Prozent mal 30 Prozent) des Veräußerungserlöses.
"Neu Grundstücke"
Unter diesem Begriff sind Grundstücke zu verstehen, die ab dem 31. März 2002 angeschafft worden sind und damit jedenfalls am 31. März 2012 steuerverfangen waren (das heißt, die grundsätzlich zehnjährige Spekulationsfrist gemäß Rechtslage vor dem 1. Stabilitätsgesetz 2012 war noch nicht abgelaufen) oder noch angeschafft werden.
Die Bemessungsgrundlage (im Wesentlichen Veräußerungserlös abzüglich – gegebenenfalls adaptierter – tatsächlicher Anschaffungskosten) wird um die Kosten für die Mitteilung an das Finanzamt und für die Selbstberechnung der Immobilienertragsteuer sowie allenfalls um Minderbeträge aus Vorsteuerberichtigungen gekürzt („Regeleinkünfteermittlung“). Der so ermittelte Betrag ist dann mit dem besonderen Steuersatz von 30 Prozent zu versteuern.
Ausnahmen der Immobilienertragssteuer
Hauptwohnsitzbefreiung
- Herstellerbefreiung
- Enteignungen
- Bestimmte Tauschvorgänge
Die Veräußerung von Eigenheimen und Eigentumswohnungen einschließlich Grund und Boden ist steuerfrei, sofern es sich um den Hauptwohnsitz der Steuerpflichtigen oder des Steuerpflichtigen handelt. Der Hauptwohnsitz, der als Mittelpunkt der Lebensinteressen gilt, ist das Eigenheim oder die Eigentumswohnung, in dem die Verkäuferin oder der Verkäufer seit der Anschaffung bis zur Veräußerung durchgehend mindestens zwei Jahre gewohnt hat.
Die Hauptwohnsitzbefreiung findet auch Anwendung, wenn die Verkäuferin oder der Verkäufer innerhalb der letzten zehn Jahre vor der Veräußerung mindestens fünf Jahre ununterbrochen in diesem Haus oder dieser Wohnung als Hauptwohnsitzer gewohnt hat, bekannt als die „5 aus 10-Regelung“.
Kurz gefasst:
Bei der Zweijahresregelung ist es für die Frage der Nutzung seit der Anschaffung nicht befreiungsschädlich, wenn das Eigenheim (die Eigentumswohnung z.B.) erst ab einem Zeitraum von höchstens einem Jahr ab Anschaffung als Hauptwohnsitz bezogen wird. Der Hauptwohnsitz darf innerhalb einer Toleranzfrist von einem Jahr vor oder nach der Veräußerung aufgegeben werden (die Nutzung als Hauptwohnsitz nach der Veräußerung ist für die Erfüllung der Mindestfrist aber unbeachtlich).
Bei der „5 aus 10-Regelung“ darf der Hauptwohnsitz bereits früher aufgegeben werden, längstens jedoch fünf Jahre vor der Veräußerung. Für die Aufgabe des Hauptwohnsitzes nach der Veräußerung gilt auch hier eine Toleranzfrist von einem Jahr.
Herstellerbefreiung
Gewinne aus der Veräußerung eines im Privatvermögen selbst hergestellten Gebäudes sind ebenfalls steuerfrei. Der Grund und Boden unterliegt jedoch der Steuerpflicht (siehe dazu das Beispiel unter „Alt-Gebäude“), es sei denn, die Hauptwohnsitzbefreiung ist anwendbar (siehe Hinweis unten). Ein Gebäude gilt als selbst hergestellt, wenn die Steuerpflichtige oder der Steuerpflichtige das Gebäude von Grund auf neu errichtet, was einen echten „Hausbau“ bedeutet; umfassende Fertigstellungen oder Renovierungen fallen nicht darunter. Das (finanzielle) Baurisiko hinsichtlich der Errichtung muss von der Steuerpflichtigen oder dem Steuerpflichtigen getragen werden.
Ein Gebäude ist auch dann als selbst hergestellt anzusehen, wenn es von einer beauftragten Unternehmerin oder einem beauftragten Unternehmer errichtet wurde, vorausgesetzt, die Eigentümerin oder der Eigentümer trägt das Risiko für eventuelle Kostenüberschreitungen. Wichtig ist, dass die Veräußerin oder der Veräußerer selbst der Hersteller des Gebäudes ist; Gebäude, die vom Rechtsvorgänger hergestellt wurden, fallen nicht unter die Herstellerbefreiung.
Eine Ausnahme von der Herstellerbefreiung besteht, wenn das Gebäude innerhalb der letzten zehn Jahre zur Erzielung von Einkünften genutzt wurde. Bei einer teilweisen Nutzung zur Einkunftserzielung, etwa durch Vermietung eines Teils des Hauses oder der Eigentumswohnung, kann nur der nicht vermietete Teil von der Besteuerung ausgenommen werden. Für den vermieteten Teil gilt die Befreiung nicht.
Weitere Befreiung:
Veräußerungen, die im Zuge oder zur Vermeidung eines behördlichen Eingriffs (Enteignungen) erfolgen, sind steuerfrei.
- Bestimmte Tauschvorgänge
Ebenfalls steuerfrei sind Tauschvorgänge:
- von land- und forstwirtschaftlichen Grundstücken im Rahmen eines Zusammenlegungs- oder Flurbereinigungsverfahrens,
- von Grundstücken im Rahmen von Baulandumlegungsverfahren sowie
- zur Umsetzung einer wechselseitigen Grenzbereinigung, sofern eine eventuelle Ausgleichszahlung den Betrag von 730 Euro nicht überschreitet.
In diesen Fällen sind die besteuerungsrelevanten Daten der eingetauschten Grundstücke fortzuführen.
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